avukat3

Tahliye talepli kira takipleri ve tahliye davası üzerine hukuki tavsiyeler

Kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan tarihlerde ödemeyen / geç ödeyen kiracıyı tahliye edebilmenin hukuken en hızlı ve etkili yolu, kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatmak, ardından icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır.

Ben bu konuda en hızlıyım diyen avukat bile, 3 aydan önce dosyayı tahliye aşamasına getiremez. İşleyecek süreci aşağıda özetlediğimizde, ne demek istediğimiz anlaşılacaktır. Bu yüzden müvekkilinize tutamayacağınız vaadlerde bulunmayın. Tebligatlarda sıkıntı yaşamazsanız, ilk celsede tahliye kararı çıkartırsanız dahi, takibi başlattıktan sonra tahliyeyi gerçekleştirebileceğiniz süre için müvekkilinizi “Yaklaşık 4 ay sürer. Ancak bu süre biraz daha uzayabilir” şeklinde bilgilendirmenizde fayda var.

Kira takibi başlatmadan önce, özellikle takibe konu yer “işyeri” ise, kira kontratının damga vergisinin yatırılması gerekmektedir.

Damga vergisi, kiralayanın bağlı olduğu vergi dairesine yatırılacaktır. Bu hususta ya müvekkilinizi damga vergisini yatırmak üzere vergi dairesine yönlendirirsiniz. Yada vekaletnamenizle bu işi siz yaparsınız.

Kira sözleşmesi muhtemelen eski tarihli olacağından, müvekkilinize damga vergisiyle birlikte vergi ziyaı cezası tahakkuk ettirilecektir. Ancak vergi dairesinde ceza affından yararlanmak istediğinize dair yazılacak iki satırlık dilekçe (çoğu zaman vergi dairesi memuru bu dilekçeyi sizin adınıza hazırlar, size sadece imzalamak kalır.) bu cezadan büyük ölçüde müvekkilinizi kurtaracaktır. Ancak vekaletnamenizde, “her türlü vergi ve cezalardan dolayı vergi itiraz, temyiz, uzlaşma ve takdir komisyonlarında beni temsile” şeklinde özel yetkiniz yoksa, cezada indirip yaptırmanız mümkün olmayacak, müvekkilin bizzat gelmesi gerekecektir. O yüzden kira takibi başlatacağınız müvekkilinizden ilk kez vekalet alacaksanız, bu hususu da yazdırmanızda fayda var. Çünkü genellikle müvekkiller, işi teslim ettikten sonra tamamının sizin tarafınızdan yapılmasını isterler. “Harcını yatırıp bana getirin” dediğinizde suratları düşebilir.

Uygulamada bazı icra müdürlükleri, sadece işyerleri için damga vergisinin yatırılmasını aramaktayken, bazıları, meskenlerde de eğer depozito  varsa damga vergisi yatırılmasını istemektedirler. Eğer takibe konu yer meskense, siz damga vergisi yatırmadan bir şansınızı deneyin derim.

Bu arada yatırılması gereken damga vergisi tutarı, sözleşmenin süresine, kefil bulunup bulunmamasına, kefil varsa adi kefalet veya müteselsil kefalet olup olmadığına, depozito olup olmadığına, birden fazla suret olup olmadığına bakılarak hesaplanacak ve her bir kira sözleşmesi için farklılık arzedecektir. Müvekkilden takip için masraf isterken, damga vergisini de siz yatıracaksanız, yaklaşık ne kadar damga vergisi gideceğini hesaplamayı öğrenmeniz, ona göre masraf avansı istemenizde fayda var.

Kaba bir hesapla kira sözleşmesinin damga vergisi hesabını yapacak olursak;

Aylık 500,00 TL kira bedeli olan 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi için,  500 x 12 x 5 = 30.000 TL üzerinden damga vergisi yatırmanız gerekecek, kefil yoksa, bu tutar Binde 1,5 üzerinden hesaplanacak ve 45 TL bulunacaktır. Eğer kefil varsa, kefilin türüne göre değişmekle birlikte, ayrıca kefil için de binde 7,5 üzerinden damga vergisi tahakkuk ettirilecek ve 225 TL daha vergi çıkacaktır. Eğer kontrat iki suret düzenlenmişse, toplam (225+45) x2 = 540,00 TL damga vergisi çıkacaktır. (Depozitodan alınacak vergiyi ve cezaları saymıyorum.)

Yüksek tutarlı kira sözleşmelerinde, müteselsil kefil varsa, işyeri kirasıysa ve birden fazla nüshaysa, çok yüksek tutarda damga vergisi tahakkuk ettirildiğinden ve damga vergisini yatırmadan tahliye talepli icra takibi başlatmanız mümkün olmadığından, bu gibi durumlarda size şöyle bir yol izlemenizi öneririm;

Kiracı, kira giderini vergiden düşebilmek için, kira sözleşmesini kuvvetle muhtemeldir ki bağlı olduğu vergi dairesine bildirecek ve bu esnada kendisine o kira sözleşmesi için damga vergisi tahakkuk ettirilecek ve damga vergisi kiracı tarafından yatırılacaktır.

Eğer kiracının bağlı olduğu vergi dairesinden, uygun bir dille daha önce kiracının yatırmış olduğu damga vergisinin tahakkuk ve ödeme belgesinin birer suretini alabilirseniz, takibi başlatırken bu belgeleri damga vergisi dekontu olarak icra dosyasına ibraz ettiğinizde, ayrıca damga vergisi yatırmanıza gerek kalmayacaktır.

Verdiğim bu tavsiyenin ne kadar yasal olduğu tartışılır. Şöyle ki, damga vergisinin yükümlüsü, sözleşme ile değiştirilemez. Vergi dairesine kira sözleşmesini ibraz eden, bu işlem için damga vergisini de kendisi öder. Kiracının, gideri vergiden düşerken ödediği damga vergisi ayrı, takip başlatmadan önce kiralayanın ödeyeceği damga vergisi ayrı denilecek olursa, aynı sözleşme için aynı isimde iki kez vergi tahakkuk ettirilmiş olur ki bu durumun hakkaniyetle bağdaşmadığını düşünüyoruz. O yüzden kiracının ödediği damga vergisi dekontlarını kullanmakta hukuka aykırı bir yön görmüyoruz. ( Görmek istemiyoruz da diyebiliriz)

İcra Müdürlüğü, kira sözleşmesinin aslını görmeden kira takibinizi kabul etmeyecektir. Eğer aslı elinizde mevcut değilse, o zaman “Sözlü Kira akdi” şeklinde takip başlatmanız uygun olacaktır. Eğer ki borçlu kiracı, “Kira sözleşmemiz yazılı, sözlü değil” diyerek sözleşmeyi dosyaya sunarsa, sizi bu dertten de kurtarmış olacaktır.

Eğer sözlü kira akdine dayanacaksanız, damga vergisi yatırmanız da gerekmeyecektir.

Takip talebine seçilen takip yolunu “Haciz ve Tahliye” şeklinde yazmazsanız, tahliye davası açamazsınız. Bu husus çok önemli, aman atlamamaya özen gösterin.

Kiracıya gönderilecek ödeme emri, Örnek No: 13 formudur. Bu formda, kira sözleşmesinin süresine göre değişmekle birlikte, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır.

Kefile ise gönderilecek ödeme emri, örnek no 7 ödeme emridir. İlamsız takiplere ilişkin bu ödeme emri türünde, itiraz süresi 7 gün, ödeme süresi 10 gün olup, asıl borçlu kiracıya 30 gün süre veriyorken, kefile 10 gün süre vermek, bizce hukuk mantığıyla bağdaşmamaktadır. Aslında bu durum alacaklının lehinedir. Ancak bize göre mantıksız bir uygulamadır. Kefile Örnek No:13 gönderilememe gerekçesi olarak da, örnek no 13 ‘ün tahliye emri de içerdiği ve kefilin tahliyeyle yükümlü olmadığıdır. Yasaya göre ödeme emri, icra müdürlüğünce düzenlendiğinden, siz sisteme uyun ve kiracıya örnek no 13, kefile örnek no 7 göndertin.

Borçlu, ya 7 günlük süre içerisinde borca itiraz edecek, yada itiraz etmeyecek ve takip kesinleşecektir. Bu noktada dikkat etmeniz gereken çok önemli bir detay var;

Kiracı eğer 7 günlük süre içerisinde itiraz ederse, artık 30 günlük sürenin beklenmesine gerek yok, bu konuda iradesini belli etti diyerek, 30 günlük sürenin dolmasını beklemeden tahliye davası açamazsınız! Açarsanız açmasına da davanız reddolur. 30 günlük süre her halükarda beklenmesi gereken süre.

30 gün dolmuş ve borca itiraz edilmemişse, tahliye için, icra hukuk mahkemesine tahliye davası açmanız gerekmektedir. Borçlu 31. gün bütün kirayı yatırsa da, 30 gün içinde ödeme yapmamış olduğundan, mahkeme tahliyeye karar vermek zorundadır. 30 gün dolduktan sonra borcu yatırması, kiracıyı sadece hacizden kurtarır. Tahliyeden kurtarmaz. 30 gün dolmuşsa, hem tahliye davası açabilir, hem de alacağın tahsili için icra dosyasında haciz talebinde bulunabilirsiniz.

Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz ederse, bu kez yapmanız gereken, 30 günlük sürenin dolmasını bekleyip, ardından icra hukuk mahkemesine, itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açmak olacaktır.

Davanın uzamasını istemiyorsanız, kiracının kira bedellerini yatırdığı banka hesabına ilişkin kaşeli imzalı dökümleri icra hukuk mahkemesine ibraz etmenizi öneririm.

Tahliye davalarında bir detay da, kira takibinde borca itiraz etmeyen kiracının, icra hukuk mahkemesinde borca itiraz edemeyeceğidir. Eğer 30 günlük süre dolmuşsa, mahkemece incelenecek tek şey, kiracının 30 gün içinde kira bedellerini ödeyip ödemediği olacaktır.

İcra hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası dilekçesi örneğine buradan ulaşabilirsiniz.

Faydalı olması dileğiyle…

Beğendim(153)Beğenmedim(13)
PaylaşShare on Facebook0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn0Share on Google+2

19 Cevap

  1. Kiracı çıkmıyor ev bana lazım ne yapmalıyım?

    Beğendim(1)Beğenmedim(2)
    • Fiili tahliyede çilingirle girildi ,kiracı gelmiyor. icra memuru evin her yerini ve odasını dolaşıp " Değerli bir eşya bulunamadı " notunu alıyor,Davacı ve ev sahibi olarak eşyalar bende kalsın kilidi değiştirp tahliyeyi yapalım.Diye Talep yapabilir miyim ?
      Rica

      Beğendim(0)Beğenmedim(0)
  2. Avukat bey, ben bu kadar pratiğe yönelik, bu kadar öz ve bu kadar faydalı bir makale görmedim. Mümkünse bu makalenize ek olarak, kiracının eşyalarını evde bırakarak tahliye ne kadar mümkün, yani yine kiracıya teslim etmek üzere bütün prosedürü evden takip etmek üzere yedieminlii kabul etsem. Bundaki amac, zaten yüklü bir mebla ödeyecegim nakliye ve depo kirasından kaçınmak. Teşekkürler.

    Beğendim(6)Beğenmedim(0)
    • Beğeniniz için teşekkürler. Eğer kira alacağınız varsa, kiracının menkulleri üzerinde hapis hakkı kullanmanız mümkün. Ancak haczedilip tarafıma yeddiemin olarak bırakılsın derseniz durum biraz zorlaşıyor. Borçlunun muvafakati olmadan menkullerin alacaklıya yeddiemin olarak bırakılması mümkün değil. Bir de tahliye söz konusu olunca, iğneden ipliğe borçluya ait herşeyin tahliye edilmesi gerekiyor. Böyle olunca da bir kısım eşyaların haczinin mümkün olmaması sorunu ortaya çıkıyor.
      Eğer borçlu ortada yoksa, durumu, tahliye için gelecek icra memuruna izah edip, borçluya ait tüm eşyaların da listesi yapılarak tarafınıza veya 3. bir şahsa yeddiemin olarak teslim edilmesini istemekten başka yapabileceğiniz pek birşey yok. Kolay gelsin.

      Beğendim(3)Beğenmedim(0)
      • Avukat bey, tekrar teşekkür ederek müsaadenizle bir kaç sorum daha var. 1- Haczi kabil olmayan mallar, yani borçlunun ev eşyası üzerinde İİK.da tanımlanan hapis hakkı uygulanabiliyor mu? 2- Hapis hakkı başvurusu dahilinde kapı çilingirle açılabiliyor mu? 3- Homeofis olarak kiralanan bir yere dair iş yeri kirası ve ev kirası adı altında iki sözleşme yapıldıysa (muhtemelen stopaj düşük göstermek için, zira ikisini tek sözleşmede gösterse kira bedeli de tek olacaktır) ve bunlar birer hafta arayla ayrı ayrı örnek 13 takibine konu edildiyse, bu yasal mıdır? Yani borçlu bir yerin iki kere tahliye edilemeyeceğini ve bu iki sözleşmenin tek bir yere ait olarak tanzim edilmiş iki ayrı sözleşme olmasından dolayı tek bir örnek 13 ile talep edilebileceğini ileri sürerek şikayet veya itiraz yoluna gidebilir mi? İyi çalışmalar.

        Beğendim(2)Beğenmedim(1)
        • Fiili tahliyede ve borçlu ortada yok çilingirle girilip evde eşya olursa,alacaklı ve ev sahibi olarak ,eşyaların listesini yaptırıp,tarafıma Yeddiemin olarak teslimini TALEP edebilir miyim ?

          Beğendim(0)Beğenmedim(0)
          • Borçluya ait eşyaların, borçlunun muvafakati olmadan tarafınıza (Alacaklıya, vekiline, 3. bir kişiye) yeddiemin olarak teslimi yasal olarak mümkün değil. Evde eşya olursa, eşyaların adli yeddiemine kaldırılması gerekecektir.

            Beğendim(1)Beğenmedim(0)
  3. Kolay gelsin avk bey. Size bi sorum olacak. Benim ank kiracım 6 aydır evde oturuyor. Sadece 1 kira bedeli banka hesabıma yatırdı. Telefonla konuştum kendisiyle, ya kirayı yatır ya tahliye et dedim evi. Oda bana kira ödemeyecegini, tahliye etmeyeceğini söyledi. Ve evin her yerine eline balyoz alıp zarar vermiş kendi beyanına göre. Benim sorum şu olacak avk bey Şimdi ben bu kiracı yı tahliye, alacakları tazmin, eve yapmış olduğu tahribatları en kısa en kolay şekilde nasıl yapabilirim. Lütfen bana bi yol gösterin

    Beğendim(4)Beğenmedim(2)
  4. örnek 13 ödeme emri ile icra ve tahliyede kiracı 7 gün içerisinde borcuna itiraz etmedi VE 30 GÜN İÇERİSİNDE BORCUNU ÖDERSE YİNEDE TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİRMİ .YOLU NASIL OLMALIDIR. TEŞEKKÜRLR.

    Beğendim(2)Beğenmedim(0)
  5. Yardımınıza ihtiyacım var lütfen...
    örnek 7ye itiraz eden kefil açısından bir değerlendirme yapabilirmisiniz ?
    Borçlunun 7günlük sürede itiraz etmesi durumunda 30 gün sonunda icra hukuk mahkemesine, itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açmak şeklinde yaptığınız açıklamadan yola çıkarsak kefilin itirazı durumunda verilen 10 günlük ödeme süresi akabinde bu yola başvurulacağı anlaşılabilir mi?

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)
    • Selamlar. Tahliye davasi kiracıya karşı açılabilir. Kefilden ise malum kira bedeli talep edilebilir. Kanunda bu hususta boşluk var. Asıl borçluya 30 gün ödeme süresi verip, kefile 7 gün süre vermek hukuk mantığı ile bağdaşmıyor. Lakin uygulamada kefile de ornek 13 yerine ornek 7 gonderebiliyorsunuz...Naçizane önerim, kiracı hakkında da tebligat işlemlerini tamamlayın. İtiraz etse de etmese de 30 günlük ödeme süresinin dolmasını bekleyin. Ardından icra mahkemesine, kiracı da itiraz etmişse, her iki borçlu için itirazin kaldırılmasını, kiracı açısından da tahliyeyi talep edersiniz.

      Beğendim(1)Beğenmedim(0)
  6. selamlar.avukat tutarak 3 aylık kira alacak davası açtım.mahkeme de kiracı 6 aylık elden verdim dedi.ortada ödediine dair hiç bir belge yok.avukatımın dediğine göre ödeme ile alakalı hiç bir belge olmadığına ve elden ödeme suç olmasına rağmen sanık lehine karar verilmiş.hakime böyle nasıl karar verebilirsiniz diye avukatım sorduğunda ben de anlamadım siz bir dava daha açın bu sefer sizin lehinize karar vereceğim.demesi normal mi . ikinci dava ve farklı bir hakim bu sefer de usülen ret.sonuç kiracı halen oturuyor.ne olur yardım edin. tekrar başka bir avukatla tekrar alacak davası açabilir mi.

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)
  7. Merhaba
    5 hisseli iş yerimizi hepimizin vekaleti olan kardeşlerden birisi bizimde onayımızla 2 ortaklı işyerine kiraya verdi. 7/9/2016 tarihinde kontrat düzenlendi. kira başlangıç tarihi 01/11/2016 olarak yazıldı. aradaki süre tadilat için verildi. kontratta açık ve net olarak yazılan madde "YUKARIDA BELİRTİLEN 1 YILLIK KİRA BEDELİNİN 9/9/2016 TARİHİNE KADAR ÖDENMEMESİ HALİNDE KONTRAT KENDİLİĞİNDEN FESİH EDİLİR" yazmaktadır. ve altında kira bedelinin 1/5 oranında pay edilerek aşağıdaki hesap numaralarına belirtilen tarihe kadar yatırılması gibi madde de var.

    1- belirtilen tarihte belirtilen hesap numaralarına ödeme yapılmadı
    2- 15-20 ekim 2016 gibi vekaleti bulunan kardeşe kurye aracılı ile 5 parça halinde çekler gönderildi, ama çekler teslim alınmadan iade edildi
    3- bugün 10 kasım ve hala bir ödeme yapılmadı karşı tarafla görüştüğümüzde kabul ederseniz çekleriniz hala duruyor alın devam edelim diyorlar.
    4- şu an işyerinin içerisinde tadilat yapıyorlar.

    bu arada sözleşme 5 yıllık bir sözleşme ve ilk kirada böyle bir soru yaşıyoruz.

    istediğimiz o tarihe kadar bu bedel tarafımıza ödenmedi. ve biz bu kiracıları istemiyoruz ödemeyi yapmak isteselerde istemiyoruz.

    bu işten en kolay nasıl kurtuluruz. bu kiracıları işyerinden nasıl çıkartırız. o fesih maddesinden yürüyebilir miyiz.

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)
  8. Slm benim bir sorum olucak ve ne yapmaliyim bana bu konuda ne yapmam gerektiğini söyler misiniz yardım istiyorum.simdi ben bir araç aldım taksitle ve sözleşme yaptık yanliz sozlesme aracı aldığım kişide ve bana bir odeme pilani çıkardı aylık 856 tl olarak ve senet yaptık tek senet 15.000 tl olarak aracın satışını bana verecekti ve satılamaz koyacakti ve bunu yapmadı bugün yarın uzadı yani ve ben 8 taksidini odedim sonra araca Musteri çıktı satayimmi diye kendisini aradım ve bana araç yorgun olduğunu ve satmami istedi ve aracın üzerine 15.600 tl haciz çıktı satış veremedi bu durumda araç halen bende ve ben satışını bana vermediği için taksitlerimi ödemeyi bıraktım çünkü elimde ona para odedigime veya odedigime ispat edecek hiç birşey yok sözleşme onda satış onda ben sadece oduyorum ve artık son verdim benden aracı geri istiyor ve odedigim parayı bindiğime sayıyor ve bende dedim ki aracın satışını ver satilamazini koy odemeye devam edeyim dedim kabul etmiyor veya paramı geri ver aracını al dedim onuda kabul etmiyor ve ben aracı şuan saklıyorum param yanacak diye ve bana şöyle tehditte bulundu bundan sonra olacakları sen dusun ben aracı almasını bilirim diyor şimdi bu durumda ne yapmalıyım yardımcı olur musunuz teşekküller

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)
  9. Merhabalar,
    Daha önceki kiralar ödenmediğinden defalarca icra takibine maruz kalmış, ihtarname çekilmiş bir
    kiracı varsa , tahliye talepli icra takibi yapıldığında , kiracı itiraz ederse yada 30 gün içinde ödemede
    bulunursa , sırf geçmiş yıllarda gecikmeli ödediği için(kira ödemesi yıl sonu bir defada alınıyor yıllık.)
    süresinde ödesede icra hukuk mahkemesinde tahliye ettirebilirmiyim.

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)
  10. Değerli Üstadım Ahmet Bey

    Makaleniz uygulamaya dönük ve mükemmel bir destek... Paylaşımınız için çok teşekkür ederim.

    Saygılarımla

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)
  11. Değerli üstadım

    damga vergisinin hesaplanması için son ödenen kira bedeli mi esas alınacak, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki bedel mi hesaplamalara esas alınacak?

    Yardımınız için şimdiden teşekkür ederim.

    Saygılar

    Beğendim(0)Beğenmedim(0)

Cevapla

Email adresiniz paylasilmaz.. Zorunlu alanlari doldurunuz. *

*

4 + 7 =


pendik escort
kartal escort
umraniye escort
Atasehir escort
istanbul escort
pendik escort