Tahliye taahhüdü hakkında bilinmesi gerekenler

Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye konusuna, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddenin 1. fıkrasında yer verilmiştir.

Madde 352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.

Bu hükme göre, bir tahliye taahhüdünün etkisi, taahhütte belirtilen günde kira sözleşmesinin sona ermesi anlamını taşımamaktadır.

Tahliye taahhüdü, belirtilen tarihte kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir işlem veya fesih beyanı olarak nitelenemez.

Tahliye taahhüdüne dayalı açılan tahliye davası, kiralananın geri verilmesini hedeflemekten ziyade kira sözleşmesinin sona erdirmeye yönelik bulunmaktadır. Bu sebeplerle tahliye taahhüdü, kiracıya belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak kabul görmektedir .

Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere; kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için yazılı tahliye taahhüdünde bildirilen tarihten itibaren, kiracı gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde, kiraya veren bir aylık süre içerisinde; icra dairesine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 272. madde hükümleri çerçevesinde “İcra Yoluyla Tahliye” için başvurabileceği gibi, mahkemelerde dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.

Yazılı tahliye taahhüdünün en önemli özelliklerinden bir tanesi de kiraya verene, kiracıya karşı başka bir sebebe dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânı sağlamasıdır.

Tahliye taahhüdü ile birlikte bildirilen günde kiralananın boşatılmadığı takdirde cezai şart kararlaştırılmış ise, gününde boşaltmama halinde şart edilen cezanın ödenmesi de istenebilir.

Yazılı taahhüde dayalı bir tahliye talebi için, tahliye taahhüdünün geçerli bir taahhüt olması icap etmektedir. Taahhüdün geçerliliği bazı şartların varlığına bağlanmıştır.

Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Olmalıdır

Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin birinci ve en önemli şartı yazılı olması zorunluluğudur. Zira bu kural Türk Borçlar Kanunun “emredici” hükmüdür. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemez.

Tahliye taahhüdü kanun gereği yazılı olma zorunluluğunun emredici kural olması yanında, Yargıtay çeşitli uygulama kararlarında taahhüdün değişik şekiller ile de verilebileceğini kabul etmiştir. Bu şekiller, kiraya verenin kabulü ile yargılama sırasında, duruşma tutanağına geçirilmek suretiyle de geçerlilik arz etmektedir .

Uygulama ile ortaya çıkmış bir başka tahliye taahhüdü şekli de, icra takibi sırasında kiracının tahliyeye ve tahliye tarihine ilişkin beyanının icra tutanağına geçirilmesi suretiyle alınmasıdır . Burada da kanunun emredici kuralına aykırı olmayan bir durum ortaya çıkmış ve beyan tutanağa geçirilmek suretiyle yazılı hale getirilmiştir.

Gerek kişiler arasında yaratılan fiili durum, gerekse de yargılama safhalarında kiracının hür irade ve beyanı yazıya geçirilmek suretiyle, kanunun emredici hükmü yerine getirilmiş olmaktadır.

2. Belli Bir Tahliye Tarihi Olmalıdır

Taahhüdün yazılı olma zorunluluğunun ardından kanunun bir başka “emredici” hükmü, mecurun hangi tarihte boşaltılacağının belli olması olup bu durumun da yazılı olması kanun gereğidir.

Mecurun hangi tarihte boşaltılacağının bilinmemesi veya taahhüt içerisinde bildirilmemiş olması, taahhüdün geçerliliğini etkileyen en önemli sebeplerdendir.

Kanunun bildirdiği gibi “belli bir tarih” bulunmak zorundadır. Tahliye taahhüdünde, kiralananın hangi tarihte boşatılacağının taahhüt edildiği “tarih” yazılmış olmalıdır.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihinin belirtilmesi geçerlilik şartlarındandır . Ancak uygulamada farklı uygulamalar ile karşılaşılabiliniyor.

Yargıtay, açık biçimde tarih taşımayan tahliye taahhüdünün geçersiz sayılmaması gerektiği yönünde de bir karar vermiştir . Bu yönde başka kararlar da mevcuttur . Yargıtay’ın bu yönde vermiş olduğu kararlar kanunun emredici hükmüne açıkça aykırıdır. Geçmişte bu yönde kararlar verilmiş olması, genel, yerleşik ve kabul görmüş sistemi etkilememektedir.

Uygulamada, “tahliye tarihi” bulunmayan taahhütler, yazılı dahi olsa geçersiz kabul edilmektedir.

3. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olmalıdır

Bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunun “emredici” üçüncü hükmü; kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte, kiraya verene yazılı olarak bildirilmesidir ki, bu durum 6098 sayılı kanun ile yeni bir emredici kural olarak yerini almıştır.

Yazılı tahliye taahhüdünde düzenlenme veya tanzim tarihi bulunmalıdır.

Düzenleme tarihinin bulunmaması halinde bu husus, tahliye taahhüdünü geçersiz bir taahhüt haline getirmez . Ancak bu husus tahliye aşamasında taahhüdün verildiği zamana ilişkin olarak kiracının itirazına karşı, kiraya verene büyük bir ispat külfeti yükleyecektir.

Çünkü kiralananın tesliminden önce veya teslim anında alınan veya imzalanan, sözleşme ile aynı tanzim tarihini taşıyan tahliye taahhüdü, geçerli bir tahliye taahhüdü olmayacaktır. Bu durum belirtilen Yargıtay kararı ve daha birçok Yargıtay kararları ile de çok açık bir şekilde ifade edilmiştir .

Tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından imza edilmek suretiyle kiraya verene teslimi halinde de, bu tahliye taahhüdünün hiçbir geçerliliği bulunmayacaktır. Çünkü 6098 sayılı kanun ile kiralananın kiracıya teslimi zorunluluğu bulunmakta olup, teslim öncesi yapılan tüm sözleşmeler batıl kabul edilmiştir. Bu husus yıllar yılı Yargıtay içtihatları ile de şekillenmiş olup bu husustaki ilk içtihat Milli Koruma Kanunu zamanında verilmiştir.

Tahliye taahhüdünün kiralanan teslim edilmeden ilk kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından imza edilmesi, konut ya da işyeri sıkıntısı çeken kiracının serbest rızasına dayanmaz ve bu taahhüdün geçerliliğinin kabulü kiraya verenin kira akdine son vermek
hakkını sınırlayan kanun hükümlerini boşa çıkartır . Böyle bir vakanın varlığı halinde kiracının ayrıca irade fesadına uğradığını (ikrah, hile) ispat etmesine lüzum yoktur . Yargıtay’ın IBK, 04.10.1944, 15/20 E., 28 K. sayılı kararı da bu yönde olup, bu şekilde alınmış bir tahliye taahhüdü mutlak surette batıldır.

Kanun, kiracının serbest iradesinin varlığını aramaktadır. Eğer kiracı tahliye taahhüdünü serbest iradesi ile imzalamamışsa, bu vaadin geçerli sayılması kanunun özü ile de çelişir.

Kiracının serbest iradesinin sakatlanmasına sebebiyet verilmesi, dürüstlük kuralı ile de bağdaşmaz. Kiracıdan boşaltma vaadinin, iradesinin sakatlanması suretiyle alınmış olması, kanunun kiraya verene tanımış olduğu bu hakkın kötüye kullanılmış olmasına yol açtığı gibi, kanunun amacına da aykırıdır .

İlk kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralanan teslim edildikten sonra yapılmış ilk sözleşmenin devamı esnasında veya sonraki kira dönemlerinde verilmiş yazılı tahliye taahhüdü; artık serbest irade ile verildiği ve baskı altında bulunulmadığı kabul edildiğinden geçerli bir tahliye taahhüdüdür.

Bu durumda ilk kira sözleşmesinden sonra yenilenen kira sözleşmeleri ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdü hukuken geçerlidir.

Buradaki en önemli husus, kiralananın kullanımının kiracıda devam ediyor olmasıdır.

Yargıtay çeşitli kararlarında da bu hususta kiracının serbest iradesini engelleyen bir durum ve bir baskı olamayacağı düşüncesiyle hukuka aykırılık görmemiştir .

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir mesele de “tevali eden” taahhütlerdir.

Kiracının, kiralananda otururken kiraya verene vermiş olduğu, birbirini izleyen ve farklı tarihleri taşıyan taahhütlerin geçerliliği hususu uzun yıllar tartışma konusu olmuş bir meseledir.

Tevali eden taahhütlerde son taahhüde dayanılarak tahliye istenemeyeceği görüşü uzun yıllar Yargıtay’ca benimsenmişken, 1986 yılından itibaren bu içtihat değiştirilmiştir.

Yargıtay’ın 1986 yılına kadar dayandığı görüşün temelini, kiracının elde bulunan mevcut tahliye taahhüdü ile devamlı surette baskı altında tutulması oluşturmaktaydı. 1986 yılından sonra ise birbirini izleyen taahhütlerde son tahliye taahhüdünün artık geçerli
sayılacağı yönünde kararlar görülmektedir .

Buradaki ana sebep de, mevcut bir tahliye taahhüdünün varlığına rağmen sonraki bir tarihi taşıyan tahliye taahhüdünün verilmesinde baskıdan artık söz edilemeyeceği düşüncesidir.

İçtihadı Birleştirme Kararı ile eğilim değişikliğine giden Yargıtay, bu süreçte “iyiniyet asıldır” ilkesini de bu eğilim içerisine dâhil etmek suretiyle, kiraya verenin kötü niyetinin kiracı tarafından ispatlanması gerekliliğini yargılama safhasına dâhil etmiştir .

4. Bizzat veya Vekil Tarafından İmzalanmalıdır

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için bulunması gereken bir şart da tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş ve imza edilmiş olmasıdır. Onunla birlikte oturan aile fertlerinden birinin yaptığı taahhüdün bir hükmü yoktur .

Aynı gayrimenkulde birden fazla kiracının bulunması halinde ise tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından verilmesi gereklidir. Bu husus geçerlilik şartıdır.

Sözleşmede kiracılardan birine yetki verilmişse veya kiracılar arasında tacirlerde olduğu gibi teselsül varsa, böyle durumlarda kiracılardan birinin verdiği tahliye taahhüdü geçerlidir.

Vekil tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Vekilin taahhüdünün geçerli olması için, yetkisinin vekâletnamesinin muhtevasından anlaşılmasının yeterli olduğu, ayrıca özel bir yetkiye ihtiyaç olmadığı kabul edilmektedir. Fakat Yargıtay’ın aksi yönde kararları da bulunmaktadır.

Vekâletnamesinde tahliye taahhüdüne ilişkin bir yetki bulunmayan, olağan ve normal işler için verilen vekâletnameye dayanarak müvekkili tehlikeye sokan ve tekrar düzeltilmesi mümkün olmayan bir sakınca yaratacak şekilde vekil tarafından kiralanana verilen tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilemez”

Kiracı adına kira sözleşmesi yapma hakkını haiz olan vekilin, tahliye taahhüdünü de imzalama hakkına haiz ve yetkili olduğunun kabulü gereklidir.

Beyaza İmzanın Hukuki Sonuçları (Boş Tahliye Taahhüdü)

Uygulamada kira hukukuna ilişkin olarak karşılaşılan en büyük problemlerden bir tanesi de kiracı tarafından boş kâğıda, diğer ifade ile beyaza imza atılması halinde verilmiş olan tahliye taahhüdü geçerli olup olmadığı hususudur.

Kanunun emredici kuralı olan kiralananın teslimi şartının özüne aykırı bir husus olsa da, tahliye taahhüdün sonradan doldurulması geçerlilik şartını etkilemez, taahhüt kural olarak geçerli olur.

Beyaza imza atan kişi, beyaza attığı imzanın neticelerine de katlanmak zorundadır.

Yargıtay bu yönde vermiş olduğu karar da, “kiracının, belge münderecatını peşinen kabul etmiş saydığını” kabul etmiştir. Kaldı ki, Türk Borçlar Kanunu 39. maddede, (eski Borçlar Kanunu 31. madde) kişilere tanınan “irade bozukluğunun giderilmesi” hakkı ile aleyhine olan durumun ortadan kalkması ile bir yıllık süre zarfında taahhütnamenin iptali yönünde bir talepte bulunabilir. Bu talebini noter vasıtasıyla kiraya verene bildirerek, “ilk kira sözleşmesini yaparken düzenleme tarihi boş olarak imza ettiği tahliye taahhüdü ile bağlı olmadığını bildirmelidir”.

Eğer kanunun tanıdığı bu hakkı süresinde kullanmaz ise artık düzenleme tarihi olmadan imzaladığı tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu yönündeki iddiası, hukuken bir mana ifade etmeyecektir.

Bu durum Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun vermiş olduğu birçok karar ile de sabittir . Kaldı ki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararlılık kazanmış uygulaması da bu yöndedir.

Kiracı boş olarak imzaladığı belgenin tahliye taahhüdü olarak verilmediğini veya tahliye taahhüdü olarak verilmekle beraber tahliye tarihi ve diğer hususların kiraya veren ile aralarındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispatlayamadığı sürece bunlar geçerli olacaktır.

Dava Şartları

1. Davacı ve Davalı

Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma hakkı, kiraya verene aittir.

Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur.

Kiraya verenin ölmesi halinde dava hakkı külli halef olan mirasçılarına geçer. Bu husus, kanundan açıkça anlaşılmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre bazı hallerde malik dahi tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapabilir ve dava açabilir.

Kiracı kiralananı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıya kiralasa bile, kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğu durumda kiraya veren ancak asıl kiracıya yönelik tahliye davası açabilir .

Asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı, alt kiracıyı da bağlar .

Kiraya veren malik değilse taahhütten doğan dava hakkını alacağın temliki hükümlerinden hareketle malike verebilir.

Kiraya veren birden fazla ise, zorunlu dava arkadaşlığı sebebiyle kural olarak davanın tümü tarafından açılması gerekir. Bu koşul davada eksikse, dava açan kiraya verene, bu koşulu yerine getirmesi için mehil verilmesi gerekir.

Vekâletname ile kira sözleşmesini başkası adına yaparak sözleşmeyi imza eden kişinin, kendi adına dava hakkı yoktur. Eğer dava açılacaksa, bu dava asil adına açılabilir .

2. Dava Süresi ve Mercii

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun yürürlüğü giriş tarihi olan 1 Temmuz 2012 tarihi öncesinde, tahliye taahhüdüne dayanan tahliye taleplerinin hangi süre içerisinde yapılması gerektiğine dair kanunlarda özel bir düzenleme bulunmamakla birlikte İcra ve İflas Kanun 272. maddede belirtilen bir aylık sürenin kıyasen geçerli olduğu kabul görmekteydi . Buna göre icra takip ve dava süresi tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir aydı. Yeni Türk Borçlar Kanunu bu eksikliği 352. maddenin 1. fıkrasında 1 ay olarak belirtmek suretiyle bu konuyu tartışmasız hale getirmiştir.

Bu 1 aylık süre zarfında, icrada tahliye talebinde bulunulmaması veya mahkemede tahliye davası açılmaması hak düşürücü sürenin geçmesine ve talebin reddine sebep olur.

Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur.

Süreyi koruyan husus, bir aylık sürede tahliyeye dayalı icra takibi yapılması veya tahliye davasının açılmasıdır.

Yapılan tahliyeye dayalı icra takibi bu bir aylık süreyi koruyacağından, icra takibine kiracı tarafından yapılacak itiraz sebebiyle bir aylık süre geçtikten sonra da dava açılabilir. Tahliyeye dayalı icra takibi yapmadan veya tahliye davası açmadan bu bir aylık süre geçirilir ise, sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılacağından kiraya verenin dava hakkı sona erecektir.

Bir aylık süre kamu düzenine ilişkin olduğu için davalı tarafça ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden nazara alınması gerekir.

Icra yoluyla takipte, kiracının tahliye taahhüdünde belirttiği boşaltma tarihinden itibaren bir aylık sürenin bitimine kadar kiraya veren veya malik, kiracıya mecuru tahliye etmesi için uygulamada örnek 14 olarak bilinen bir tahliye emri gönderir.

Bu duruma ilişkin hukuki düzenleme Icra ve Iflas Kanunun 272 vd maddelerinde düzenlenmiştir.

Bu tahliye emrinde kiracının, sözleşmenin yenilendiğine veya uzadığına dair bir itirazı varsa, bu itirazlarını yedi günlük süre içerisinde icra dairesine yapması, bir itirazının bulunmaması halinde onbeş günlük mehil içerisinde mecuru boşaltması, verilen mehil dâhilinde itiraz etmediği veya boşaltmadığı takdirde mecurdan icraen ve zorla çıkarılacağı, itiraz ettiği takdirde mahkemeden kaldırma kararı verilmesi halinde İcra ve İflas Kanunu 273. madde hükümleri doğrultusunda zorla tahliye olunacağı ihtar edilir.

Kiracının itirazı halinde kiraya veren iki yol takip edebilir.

Bunlardan birinci yolda, doğrudan İcra Mahkemesi’ne başvurmak suretiyle itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi, ikinci yol olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak suretiyle mecurun boşaltılmasını talep edebilir.

Tahliye taahhüdü âdi yazılı olarak verilmiş ve kiracı bu belgedeki imzaya itiraz etmişse, kiraya veren artık İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyemez. Kiraya veren artık Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak mecburiyetinde kalacaktır.

Noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış tahliye taahhütlerinde, icra takibinde imza inkârında bulunulamaz.

Noterden tasdikli bir tahliye taahhüdünde imza inkârında bulunulursa, mesele İcra Mahkemesinde değil, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde çözülmelidir (Y.6.HD, 28.11.1985, E.12015, K.12999).

4
2

Cevapla

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar işaretlenmelidir *

*